تهران- هشت نامزد ریاست‌ جمهوری در انواع تبلیغات انتخاباتی كه در پیش‌گرفته اند نشان داده‌اند نه می‌توانند موفقیت‌های دولت احمدی‌نژاد را در اجرای برنامه اقتصادی موفق و كارآمد نادیده بگیرند و نه می‌توانند بدون انتقاد از كنار آن ها بگذرند.
به گزارش ایرنا این مطلب بخشی از گزارشی است كه در شبكه ایران منتشر شده كه متن كامل آن به شرح ذیل است:
هشت نامزد ریاست جمهوری در انواع تبلیغات انتخاباتی كه در پیش‌گرفته اند نشان داده‌اند نه می‌توانند موفقیت‌های دولت احمدی‌نژاد را در اجرای برنامه اقتصادی موفق و كارآمد نادیده بگیرند و نه می‌توانند بدون انتقاد از كنار آن ها بگذرند. این رویكرد كه تقریبا تمام نامزدهای انتخاباتی آن را در پیش‌ گرفته اند به این منظور صورت می‌گیرد كه با سیاه‌نمایی از وضعیت موجود حداقل خود را منجی وضعیت اقتصادی كشور قرار دهند.
با نگاهی به اظهارات نامزدها در خصوص سیاست‌های كلان اقتصادی این اتفاق نظر وجود دارد كه سیاست‌های فعلی باید ادامه داشته باشد.
در این شرایط این سوال مطرح است كه اگر وضعیت اقتصادی كشور در اثر سیاست‌های اقتصادی دولت نابسامان شده –كه اینطور نیست- و اگر این را قبول داریم كه بازده و وضعیت مجموعه اقتصاد كشور ناشی از بخش‌های مختلف و سیاست‌هایی است كه در بخش‌های مختلف اتخاذ شده است چطور است كه همه سیاست‌ها باید ادامه داشته باشد اما وضعیت اقتصادی كنونی ناشی از اقدامات دولت است؟
اگر یكبار دیگر اظهارات نامزدها در خصوص مسائل مختلف از جمله مسكن، اشتغال، هدفمندی و كمك به تولید را مرور كنیم همگی حكایت از سیاست « میخ و نعل» نامزدها دارد.
در بخش مسكن بنابر آماری كه مركز آمار ایران امروز منتشر كرده است و بنابر اظهاراتی كه این روزها نامزدها در خصوص طرح‌های مسكن‌سازی دولت ارائه ن نكات فراونی وجود دارد كه برای روشن شدن موضوع باید به آن ها پرداخته شود.
آمار مركز آمار چه می‌گوید؟
بیش از نیمی از جمعیت ۲۰ تا ۲۹ سال كشور یعنی حدود ۴ میلیون نفر هنوز مجردند و سایه نیاز به مسكن برای ازدواج آنها بیش از هر چیز دیگری بر دوش دولت سنگینی می‌كند.
این در حالی است كه بر اساس آخرین آمار رسمی وزرات راه و شهرسازی تاكنون حدود یك میلون و ۲۰۰ هزار واحد مسكن مهر در سراسر كشورافتتاح شده است و قرار است تا پایان امسال نیز یك میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسكن مهر در نقاط مختلف كشور واگذار شود.
به این ترتیب تا پایان امسال حداقل ۲.۵ میلیون نفر از افراد فاقد مسكن خانه‌دار می‌شوند و كل واحدهای مسكن‌مهر ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار واحداست كه در سال‌های آینده افتتاح و مورد بهره برداری قرار می‌گیرند.
نرخ تورم در یك سال اخیر بر اساس آمار مركز آمار ایران به ترتیب زیر بوده است كه با نگاهی به قیمت مسكن در یك سال اخیر در نمودار زیر آن به این نتیجه می‌رسیم كه قیمت مسكن صرفا از میزان تورم تبعیت كرده است و عوامل عرضه و تقاضا كاملا تعادلی پیش رفته است. به عبارت دیگر دولت موفق شده عوامل برون زا و تاثیرگذار بر قیمت مسكن در بازار را حذف و صرفا آن را منوط به نرخ تورم سالانه كند.
تبعیت نرخ اجاره و قیمت مسكن از تورم در مطالعات دانشگاهی
امری كه حتی بر اساس برخی تحلیل‌های كارشناسان برنامه ریزی شهری، انگیزه برای اجاره‌داری برای مالكان در شهرها به شدت افت كرده است.
حمیده امكچی در این باره معتقد است: عایدی سرمایه و نرخ بازدهی در بازار اجاره برای سرمایه‌گذاران این بازار –موجران- در مقایسه با سایر بازارها با توجه به خواب سرمایه، پایین است و انگیزه كافی برای اجاره‌داری وجود ندارد.
به اعتقاد كارشناسان مطرح در زمینه برنامه ریزی شهری، بررسی افت‌وخیز ۲۰ ساله نرخ اجاره و قیمت مسكن نشان می‌دهد میانگین نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قیمت مسكن تقریبا یكسان است و حتی این دو در مقایسه با نرخ تورم نیز فاصله فوق‌العاده ناچیزی دارند؛ اما مشكل بازار اجاره به فاكتورهای اقتصادی نظیر دستمزد و درآمد مستاجرها مربوط می‌شود كه چون سرعت افزایش قیمت مسكن و اجاره‌بها بیشتر از میزان افزایش حقوق است، سهم این هزینه بزرگ شده است.
بر اساس مطالعات صورت‌گرفته توسط همین برنامه ریزان شهری كه در مجلات پژوهشی تخصصی هم منتشر شده است آمده است كه میزان ریسك و نرخ بازدهی هر بازار انگیزه حضور سرمایه‌گذاران و جابه‌جایی‌های متناوب‌شان در بازارهای موازی برای حداكثر كردن سود مورد انتظار است.
یك بررسی مقایسه‌ای میان بازار چند كالا مثل طلا، ارز (دلار، پوند، یورو)، اوراق سهام، مسكن ملكی و مسكن اجاره‌ای (اجاره داری) نشان می‌دهد كه (طی دوره ۵ ساله از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۹) حضور در بازار طلا بیشترین بازده و سهام كمترین بازده را داشته است.
در همین سال‌ها بازار مسكن (تولید و فروش) با متوسط نرخ بازدهی ۲۲.۸ به دنبال طلا قرار داشته و بازار اجاره با نرخ ۱۵.۴ درصد با فاصله قابل توجهی بعد از خرید و فروش مسكن قرار دارد. به این ترتیب می‌توان مشاهده كرد به‌رغم تبعیت اجاره بها از روند تورمی موجود، تاثیرپذیری محدود‌تر این بازار از جریان‌های عمومی تورم را می‌توان شاهد بود.
هم‌چنین بر اساس آمار مركز آمار ایران، نرخ رشد قیمت مسكن در چند سال گذشته به ترتیب زیر بوده است.
این نمودار به خوبی نشان می‌دهد كه چگونه مسكن در سال‌‌های اخیر صرفا یك كالای تابع تورم بوده است و اگر سال ۸۶ كه اولین سال ظهور تقاضای انبوه در مسكن بود را فاكتور بگیریم روند قیمتی كاملا متعادل بوده است.
تنها در سال ۹۱ و امسال بوده كه قیمت مسكن به نسبت دیگر سال‌ها رشد قابل ملاحظه‌ای داشته كه البته اگر نگاهی هم به تورم اعلام شده مركز آمار ایران بیندازیم این مساله كاملا طبیعی به نظر می‌رسد.
نامزدها در بخش مسكن چه برنامه‌ای داشته باشند؟
مطالعه موارد بالا به خوبی نشان می‌دهد كه دولت های نهم و دهم با علم به مشكلات پیش‌رو در هجوم تقاضا به بازار مسكن دست به شاهكار مسكن مهر زده كه حتی نامزدهای ریاست‌جمهوری بنابر تفاوت سلیقه‌ای كه دارند به دنبال ایجاد تغییراتی در آن هستند.
حتی به جرات می‌توان گفت كه اگر این برنامه از سوی دولت های نهم و دهم دنبال نمی‌شد قطعا كمتر شخصی از رجال سیاسی به خود جرات می‌داد به دلیل مشكلاتی كه در بخش مسكن و هم‌چنین دیگر بخش‌ها به وجود می‌امد نامزد انتخابات شود.
این را می‌توان از گفته‌های آن ها فهمید. آنجا كه همگی در مقام بیان برنامه ها خود را ادامه دهنده برنامه‌های فعلی می دانند اما در مقام تفاوت دیدگاه‌ها با دولت كنونی دست به سیاه‌نمایی می‌زنند و كارنامه دولت را ناموفق معرفی می ‌كنند.