سايه ترس بر سر ۱۰ميليون نفر ساکنان بافت‌های فرسوده

خراسان - «وجود ۷۲هزار هکتار بافت فرسوده در کشور بحران زاست.» سرپرست سازمان مديريت بحران کشور به تازگي در شيراز گفته است: واقع شدن ايران بر روي گسل زلزله و وجود ۷۲هزار هکتار بافت فرسوده در کشور بزرگ ترين تهديد در وقوع حوادث و بحران ها به شمار مي آيد.

«حسن قدمي» تصريح کرده است: ۱۰ميليون نفر در اين بافت هاي فرسوده سکونت دارند لذا بايد نوسازي بافت هاي فرسوده و مقاوم سازي ساختمان ها بيش از پيش جدي گرفته شود.

بافت هايي که هر روز فرسوده تر مي شود
احيا و نوسازي بافت هاي فرسوده در بيشتر نقاط کشور چه به صورت فردي و چه به صورت گروهي و يا در قالب پروژه هاي بزرگ به ويژه در کلان شهرهاي مشهد، قم، شيراز و... ساليان متمادي است که آغاز شده است ولي شواهد امر نشان مي دهد که به دليل برخي محدوديت ها و تنگناها اجراي طرح هاي نوسازي و احياي بافت هاي فرسوده چندان موفقيت آميز نبوده و کاهش آمار مسکن فرسوده چندان ملموس نيست.

از طرفي با افزوده شدن به عمر ساختمان ها به ويژه در بافت هاي قديمي هر سال به آمار بافت ها و مسکن فرسوده موجود در شهرها و روستاهاي کشور افزوده مي شود.

بافت فرسوده، مشکل اول پايتخت
شهر تهران داراي بيشترين بافت فرسوده است. «حمزه شکيب» رئيس کميسيون توسعه وعمران شوراي شهر تهران مشکل اول کلان شهر تهران را بافت هاي فرسوده مي داند و تاکيد مي کند که رفع اين معضل پيچيدگي خاص خودش را دارد.

به گفته او يک چهارم تا يک ششم خانه هاي شهر تهران فرسوده است و پروژه هاي بافت فرسوده به طور ميانگين ۲۰درصد پيشرفت فيزيکي داشته است که چندان تفاوتي با عملکرد صفر ندارد.

اگر چه سازمان نوسازي شهر تهران در بلديه شکل گرفته ولي چون از ورود به اجراي پروژه هاي نوسازي منع شده است فقط براي احياي بافت هاي فرسوده برنامه ريزي و سياست گذاري مي کند.

«عليرضا جعفري» مدير عامل سازمان نوسازي شهر تهران در پاسخ به دلايل روند کند نوسازي بافت هاي فرسوده در پايتخت مي گويد: ريزدانه بودن املاک و تعداد مالکان در کنار در دسترس نبودن املاک براي نوسازي مهم ترين تنگناهاي موجود است و در اين راستا نقش مردم بسيار مهم و حايز اهميت است، نوسازي اتفاق نمي افتد مگر اين که مردم با توجيه کامل وارد عرصه شوند و تا زماني هم که منافع ساکنان در نظر گرفته نشود نمي توان به احياي سريع بافت هاي فرسوده اميد داشت.

وي از ايجاد «دفاتر خدمات نوسازي» با هدف آموزش، اطلاع رساني، شناسايي موانع نوسازي و ايجاد محرک مديريتي در منطقه خبر مي دهد و مي افزايد: دفاتر خدمات نوسازي بايد سکان دار نوسازي بافت هاي فرسوده باشند.

يک کارشناس مسکن و شهرسازي نيز سخت بودن کار نوسازي و تجميع املاک کوچک را در بافت هاي فرسوده تهران يکي از دلايل کند بودن روند احياي اين قبيل بافت ها مي داند و به ما مي گويد: انبوه سازان هم در بافت هاي فرسوده اغلب با املاک «چند مالکي» روبه رو هستند و معمولا مسير حقوقي براي تملک زمين ها دشوار است.

«درخشان مهر» مي افزايد: در بافت هاي فرسوده بيشتر املاک ۳تا۴ مالک دارد که سازنده بايد با تک تک آن ها بر سر نحوه تخريب و نوسازي وارد مذاکره شود و قرارداد امضا کند.

به گفته او درست است که وزارت مسکن و شهرداري ها براي پرداخت تسهيلات ساخت و تخفيف در عوارض صدور پروانه از نوسازي بافت هاي فرسوده و انبوه سازان حمايت مي کنند ولي راهکار جلب انگيزه براي سرمايه گذاري در بافت هاي فرسوده نيازمند رفع ساير مشکلات موجود است.

بافت فرسوده نقطه ضعف مشهد
با وجود مصوبات دولت و فروش اوراق مشارکت در چند مرحله هنوز بازسازي و نوسازي بافت فرسوده اطراف حرم مطهر رضوي در مشهد به سرانجام نرسيده است و نوسازي بافت هاي فرسوده در دومين کلان شهر کشور کند پيش مي رود.

«الاجگردي» کارشناس مسائل شهري درباره ضرورت نوسازي بافت فرسوده مشهد به ما مي گويد: براي دسترسي به خدمات شهري مناسب مي بايست بافت هاي فرسوده و پلاک هاي ريزدانه تجميع و نوسازي شود و معابر قابل دسترسي در اين قبيل نقاط ايجاد شود.

به گفته او از ۱۵سال قبل کار نوسازي در اطراف حرم رضوي آغاز شده و با وجود سرمايه گذاري سنگين دولت و مشارکت گسترده بخش خصوصي آن طور که بايد و شايد پيشرفت فيزيکي خوبي را شاهد نبوده ايم.

او يکي از مهم ترين دلايل مشکلات احياي بافت هاي فرسوده در مشهد را مسائل مالکيتي و تصرفي و نداشتن سند و گاه قولنامه اي بودن پلاک هاي کوچک ۵۰-۶۰متري مي داند و مي گويد: به دليل فرهنگ خاص مردم ساکن در اين مناطق و تمايل نداشتن به طرح هاي مشارکتي متاسفانه کار احيا در برخي نقاط متوقف شده و امکان تملک املاک نيز وجود ندارد.

به اعتقاد وي در اين بافت ها به دليل فقر ساکنان و مالکان امکان نوسازي و به سازي وجود ندارد و سرمايه گذاران هم انگيزه اي براي سرمايه گذاري ندارند.

اگر چه استاندار خراسان رضوي اسفند ماه سال ۸۸ از نوسازي بافت فرسوده پيرامون حرم مطهر رضوي تا پايان دولت دهم خبر داده بود ولي شهردار مشهد مدعي است تاکنون ۴۶درصد از بافت فرسوده اطراف حرم مطهر رضوي احيا شده است.

«سيد محمد پژمان» به خراسان مي گويد: در بافت فرسوده پيرامون حرم مطهر حدود ۶۰درصد و در محدوده ميدان شهدا حدود ۱۰۰درصد تملک ها انجام شده است ولي در بافت فرسوده اطراف حرم ايرادات قانوني زيادي وجود دارد.

به گفته او بر اساس قانون، دولت بايد ۱۰ساله براي احياي بافت هاي فرسوده کشور اقدام کند اما با گذشت ۵سال از آن برنامه زمان بندي فقط ۱۰درصد پيشرفت حاصل شده و اين در حالي است که 5.3درصد از اين پيشرفت سهم مشهد است.

در استان فارس هم ۳هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد که يک هزارو۷۰۰ هکتار آن در شهر شيراز قرار دارد و موانع عمده اي بر سر راه نوسازي آن ها وجود دارد.

استاندار فارس چندي قبل به خبرنگاران گفته بود بافت هاي فرسوده شيراز يکي از معضلات اصلي اين شهر است و همکاري سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري براي رفع مشکل بافت هاي فرسوده ضروري است.

به گزارش ايسنا «قادري» نماينده مردم شيراز در مجلس نيز بر اين نظر است که مشکلي به نام قانون بر سر راه اصلاح و به سازي بافت قديمي شهرها نيست بلکه مشکل وجود برخي افراد با تفکرات خاص در سازمان ها از جمله ميراث فرهنگي است. وي با اشاره به اين که متاسفانه کسي به مسائل اجتماعي که بافت هاي فرسوده ايجاد کرده اند توجهي نمي کند تاکيد مي کند مسئولان بايد با تدابير لازم احياي بافت هاي فرسوده شيراز را سرعت دهند.

مديريت واحد
به اعتقاد فعالان عرصه نوسازي بافت هاي فرسوده همراه کردن مردم در انجام اين پروژه ها اولويت اساسي است و نقش اصلي را بايد مردم ايفا کنند.

مهندس «احمد نوروزي» مجري نوسازي بافت فرسوده در خراسان رضوي در اين باره مي گويد: براي نوسازي بافت فرسوده نيازمند يک مديريت واحد، ثابت و تام الاختيار هستيم. وي مي افزايد: در بافت فرسوده بايد آن چه را که لازم است از جمله ضوابط و مقررات شهرسازي، عوارض و حقوق شهرداري، بخشودگي و امتيازات براي مشارکت کنندگان است در ابتداي کار مشخص و مصوبات لازم را اخذ کرد و در ادامه با يک مديريت واحد که در حال حاضر نبود آن بزرگ ترين مشکل در اين زمينه به شمار مي آيد کار نوسازي را ادامه داد.

مديرعامل شرکت عمران و مسکن سازان منطقه شرق مي افزايد: نوسازي بافت فرسوده يک کار اجتماعي است، با به سازي به جايي وارد مي شويم که مردم در آن زندگي مي کنند و حيات در آن جاري است و زمين ها داراي مالکين متعددي است که همه داراي منافعي مشترک هستند و موفقيت در نوسازي زماني صورت مي گيرد که اين موارد در نظر گرفته شود.

وي مي افزايد:ما اگر نتوانيم مردمي را که ذي نفع درجه اول به شمار مي آيند همراه کنيم به نيروهاي مقاوم در برابر طرح تبديل مي شوند و انرژي فراواني بايد صرف حذف اين مقاومت ها شود. «نوروزي» مي گويد:متاسفانه هنوز مقوله نوسازي بافت فرسوده شهري به عنوان يک اولويت براي مديران عالي کشور و دستگاه هاي دولتي و خصوصي تعريف نشده است. مهندس «جاويد» از دست اندرکاران احياي بافت هاي فرسوده شهري کشور نيز به خراسان مي گويد: ضعف مالي بيشتر ساکنان بافت هاي فرسوده سبب شده با وجود تمايل مردم به نوسازي واحدهاي مسکوني، روند نوسازي کند باشد. در بافت هاي فرسوده حداقل ۵۰ درصد از معابر داراي عرض کمتر از ۶متر، ۵۰ درصد خانه ها زير ۲۰۰ متر و ۵۰درصد خانه ها نامقاوم در برابر زلزله است لذا نوسازي اين بافت ها ضمن آن که ضرورت دارد در مرحله اجرا هم با تنگناهايي روبه رو است که زمان را طولاني مي کند.

در عين حال «مهندس محمدرضا اسماعيلي» عضو شوراي مرکزي سازمان نظام مهندسي ساختمان کشور پرهزينه بودن مقاوم سازي در بافت هاي فرسوده را نيز از دلايل کندي روند نوسازي در اين بافت مي داند.

او در گفت وگو با ما مي گويد: در نوسازي بافت هاي فرسوده نقشه اوليه، طرح و آناليز مصالح و بنا کنترل مي شود و ممکن است در يک تک بنا مالک ساختمان به راحتي هزينه هاي مقاوم سازي را تقبل کند ولي وقتي نوسازي قرار است در يک بافت شامل محله يا خيابان انجام شود مقاوم سازي پرهزينه خواهد بود و در کاربري هاي مختلف با مالکيت هاي مختلف ممکن است مشکلاتي به وجود بيايد.

به نظر مي رسد کسي که تصميم به نوسازي بافت فرسوده مي گيرد بايد موانع را به راحتي بشناسد و بداند که با ادارات ثبت اسناد، شهرداري و بانک ها درگير خواهد بود و بايد برخي ضوابط يکنواخت بين نهادها براي حمايت از نوسازي بافت هاي فرسوده تعريف و عملياتي شود.

عزم جدي دولت
با آن که سال هاي متمادي از برنامه ريزي دولت براي نوسازي بافت هاي فرسوده مي گذرد و تسهيلات خوبي هم در اين راستا مدنظر قرار گرفته است ولي روند بازسازي اين بافت ها از شتاب لازم برخوردار نبوده است.

«مجيد کيان پور» معاون وزير راه و شهرسازي و مديرعامل شرکت مادر تخصصي عمران و به سازي شهري ايران درباره حمايت هاي دولت از نوسازي بافت هاي فرسوده به ما مي گويد: نهضت به سازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري به مفهوم يک خيزش عمومي براي نوسازي واحدها و محلات فرسوده شهري است که در صورتي تحقق مي يابد که بستر آن فراهم و پيش نيازهاي آن تامين شده باشد.

به گفته وي مهم ترين پيش نياز عمليات به سازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ايجاد سازوکار اجرايي مناسب در سطح محلات است که اين موضوع به اصل «محله محوري» در نهادسازي براي عمليات به سازي و نوسازي رهنمون مي شود.

او با اشاره به اين که در اين راستا «طرح تشکيل دفاتر خدمات نوسازي محلات فرسوده شهر» ارائه شده است، مي افزايد: مهم ترين رکن تحقق خيزش عمومي مذکور، مالکان واحدهاي فرسوده هستند آن ها ضمن اين که بايد براي مشارکت در عمليات نوسازي متقاعد شوند بايد انگيزه و توان لازم نيز داشته باشند و اين به مفهوم توجه به دومين اصل يعني «مالک محوري در اجرا» براي برپايي نهضت نوسازي است.

وي مي افزايد: براي توانمندسازي و انگيزه مند شدن مالکان واحدهاي فرسوده، بسته هاي مختلف حمايتي و تشويقي در قالب طرح «توانمندسازي صاحبان املاک فرسوده» توسط دولت پيشنهاد و اجرايي شده است. به گفته «کيان پور» مالکان واحدهاي فرسوده در بافت ها و محلات قديمي عمدتا از سطح درآمدي متوسط و رو به پاييني برخوردار هستند و با فرض اين که در قالب اقدامات فرهنگي، ترويجي و اطلاع رساني از سوي هسته هاي اجرايي، رسانه هاي جمعي و گروهي و نظاير آن نسبت به ضرورت موضوع توجيه شده اند بايد توان مالي آن ها را ارتقا بخشيد و در اين راستا مساعدت هاي لازم را براي توانمندسازي و به منظور جلب مشارکت آن ها به عمل آورد.

معاون وزير راه و شهرسازي در تشريح حمايت هاي دولت از نوسازي بافت هاي فرسوده در سال جاري به خراسان مي گويد: با موافقت نمايندگان ويژه رئيس جمهور در کارگروه مسکن، بانک مرکزي موظف است نسبت به توزيع صد هزار فقره تسهيلات جديد احياي بافت فرسوده بين بانک هاي عامل در سال جاري اقدام کند. وي با بيان اين که ميزان نرخ سود تسهيلات در بافت هاي فرسوده در دوران مشارکت معادل ۲۰ درصد و در زمان فروش اقساطي ۱۵درصد است مي افزايد: مجموع دوران مشارکت مدني و فروش اقساطي تسهيلات نوسازي ۱۵ سال است.

معاون وزير راه و شهرسازي با يادآوري اين که بافت هاي فرسوده شهري عمدتا با ۳ ويژگي ريزدانگي (عرصه خانه هاي کمتر از ۲۰۰ مترمربع)، عدم دسترسي (۵۰ درصد از معابر موجود در اين بلوک شهري عرض کمتر از ۶ متر داشته باشد) و ناپايداري(۵۰درصد واحدهاي آن از استحکام و ايمني لازم برخوردار نباشد) شناخته مي شوند گفت: نوسازي بافت هاي فرسوده جز با همياري کليه مسئولان مربوط و مشارکت واقعي مردم امکان پذير نخواهد بود.

مديرعامل شرکت مادر تخصصي عمران و به سازي شهري ايران در ادامه از پرداخت صد هزار فقره تسهيلات جديد نوسازي توسط بانک مسکن خبر داد و ابراز داشت: با موافقت وزير راه و شهرسازي امسال ۵۰ هزار تسهيلات جديد از خط اعتباري مسکن مهر براي پروژه هاي بالاي ۵ واحد مسکوني به روش خود مالکي براي هر واحد به ميزان ۲۰۰ ميليون ريال پرداخت خواهد شد و در مورد پروژه ۵ واحد کمتر به هر ميزان متقاضي وجود داشته باشد، بدون محدوديت از تسهيلات مسکن مهر برخوردار مي شوند.

به گفته وي نرخ سود تسهيلات در قالب پرداخت خود مالکي به ترتيب ۹ درصد، ۷درصد و ۴درصد براي شهر تهران، مراکز استان ها و ساير شهرها است.

کيان پور افزود: با موافقت وزير راه و شهرسازي سازندگان واحدهاي مسکوني در بافت فرسوده در پروژه ۵ واحدي و کمتر تا زمان فروش اقساطي فرصت معرفي خريداران واجد شرايط را دارند و در ساير پروژه ها تا مرحله سوم دريافت تسهيلات اين فرصت فراهم شده است.

ايجاد انگيزه در مردم
با اين حال راه حل اساسي تسريع در نوسازي بافت هاي فرسوده شهري، ايجاد انگيزه موثر براي مشارکت ساکنان، مالکان و صاحبان املاک و حقوق در بافت هاي مذکور است.

معاون وزير راه و شهرسازي مي گويد: دولت و شهرداري ها بايد اين بستر را فراهم کنند و در واقع ايجاد اين انگيزه به مثابه روان کردن حرکت چرخه نوسازي خواهد بود.

«کيان پور» مي افزايد: تجميع املاک خرد موجود بايد به عنوان يک هدف اساسي و فني مورد توجه قرار گيرد و پررنگ ديده شود و اولين و واقعي ترين نتيجه مشارکت همسايگان با هم همين موضوع است. از طرفي سازوکارهاي تشويقي بايد بسيار ساده شود و در ابتداي راه براي اين که نهضت نوسازي برپا شود لازم است اين موضوع را به مسائل ديگر گره بزنيم.

او تاکيد مي کند: يارانه ها، معافيت ها، تخفيف ها و... بايد صرفا به مالکان واحدهاي فرسوده تعلق گيرد يعني بايد تغيير جهت اساسي صورت گيرد و به جاي تشويق سازندگان و خريداران واحدهاي مسکوني در بافت هاي فرسوده، مالکان به عنوان موتور محرکه اصلي نهضت نوسازي بايد مورد توجه قرار گيرند تا هم توانمند و هم نسبت به مشارکت با همديگر ترغيب شوند.

چکيده گزارش
۷۲هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که حدود ۱۰ميليون نفر در آن سکونت دارند بر اين اساس سال هاي متمادي است که با حمايت هاي دولت و مشوق هاي قانوني بستر لازم براي نوسازي و احياي بافت هاي فرسوده فراهم شده است ولي شواهد امر نشان مي دهد که آن طور که بايد روند نوسازي اين قبيل بافت ها در کلان شهرها و ديگر نقاط کشور رضايت بخش نبوده است. کارشناسان همراه نبودن مردم به دليل بي اطلاعي از مزاياي نوسازي، ضعف بنيه مالي، ريزدانگي املاک و محدوديت هاي انجام فعاليت هاي عمراني در دل بافت هاي فرسوده را مهم ترين دلايل اين رکود مي دانند. البته دولت نيز با اتخاذ تدابيري تلاش براي تحقق نهضت نوسازي بافت هاي فرسوده را آغاز کرده است و موفقيت در اين نهضت مستلزم ايجاد عزم جدي در دولت، هدايت مردم و سرمايه گذاران و اختصاص تسهيلات مناسب و کافي به سازندگان مسکن در بافت هاي فرسوده است.