به گزارش پایگاه خبری عصر مسکن به نقل از افکارنیوز , فرهاد بیضایی،کارشناس اقتصاد مسکن و مدیرگروه سیاستگذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران، مقداد همتی مشاور وزیرمسکن و شهرسازی، مقصودی کارشناس مسکن وعلیرضا شاه میرزایی عضو شورای عالی فضای مجازی در برنامه تلویزیونی ثریا به نقد و بررسی بازار مسکن پرداختند.

مقصودی تاکید کرد: دولت در زمینه افزایش عرضه خوب عملکرده است اگرچه انتقادات اجرایی وجود دارد اما در حوزه سوداگری خوب عمل نشده و قیمت مسکن کنترل نشده است. به عنوان مثال قیمت یک مترمربع خانه کلنگی در تهران از سال ۷۵ تا ۹۰ حدود ۴۰ برابر شده است.

*۲ سیاست برای مبارزه با سوداگری

مقداد همتی مشاور وزیر راه با اشاره به اینکه بخش سوداگری دربخش های مختلف وجود دارد اظهارداشت:سوداگری اصالتا از خلاء عرضه وعدم وجود شفافیت اطلاعات به وجود می آید. دولت ها معمولا درقبال کنترل سوداگری باید دو سیاست را برعهده بگیرند اول شفافیت اطلاعات و دوم استفاده از ابزارهای کنترلی.

همتی با تشریح زمینه های به وجود آمدن سوداگری به تجربیات گذشته کشور در این زمینه اشاره کرد و گفت: سال ۸۶ که ابتدای کار مسکن مهر بود، حدود ۱۵ میلیون واحد مسکونی و ۱۶.۵ میلیون خانوار یعنی خلاء ۱.۵ میلیونی داشتیم که نشان دهنده عطش تقاضا بود. این عرضه کم وافزایش تقاضا باعث گرانی مسکن شد.

*شگرد سوداگران مسکن برای سود بیشتر

وی در ادامه به روش های خاص سوداگران مسکن اشاره کرد و گفت: در بحث خاص مسکن روش های خاص برای سوداگری وجود دارد.خالی نگهداشتن خانه ها و عدم عرضه در بازار یکی از این روش هاست. به عنوان مثال در تهران حدود ۴۰۰ هزار خانه خالی داریم که نشان دهنده وجود سوداگری شدید در این حوزه است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: روش دیگر سوداگران، معاملات مکرر املاک است؛ به این صورت که سوداگران برای آنکه قیمت مسکن را بالا ببرند مسکن را به صورت مکرر معامله میکنند که قیمت را بالا ببرند.

بیضائی، رئیس گروه سیاستگذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران با اشاره به دلایل بروز سوداگری در حوزه زمین و مسکن تاکید کرد: در شرایط فعلی مشکل اصلی خلاء عرضه نیست بلکه عدم استفاده از ابزارهای کنترلی است. سرشماری ها نشان می دهد که در ۵ سال گذشته هر سال حدود یک میلیون خانه ساخته شده است اما از سوی دیگر سهم خانه های خالی افزایش یافته است که نشان دهنده آن است بازار مسکن دچارمشکل سوداگری است.
وی افزود: در سال ۶۵ تا ۹۰ حدود ۱۳ میلیون خانه ساخته شده است که آمار خوبی است و نشان می دهد،عرضه خیلی اوضاع بدی نداشته است اما در این ۲۵ سال بیش از ۵۲ درصد از تقاضای مسکن سرمایه ای بوده یعنی صرفا برای سرمایه گذاری خریداری شده است و نه مصرف.

وی ادامه داد: دردوره هایی که افزایش نقدینگی داشتیم سوداگری نیزافزایش یافته است. همه اینها به این دلیل بوده که بازار مسکن رها بوده وابزارهای کنترلی اعمال نشده است.

*بانک ها به سوداگری و تقاضای شدید مسکن دامن می زنند

رئیس گروه سیاستگذاری زمین ومسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران همچنین با اشاره به نقش پررنگ بانک ها ونرخ بهره بانکی در دامن زدن به مشکلات مسکن در کشور گفت: بهره بانکی وقتی بالا می رود باعث سرازیر شدن سرمایه های خرد به بانک ها می شود؛ اما بانک ها برای آنکه این میزان سود بالا را تامین کنند وارد بازارهایی با حاشیه سود بالا مانند مسکن می شود و این باعث رشد شدید تقاضا به تبع آن افزایش قیمت های شدید می شود.

به گفته بیضائی، ازسوی دیگر افراد دیگری هم هستند که تعداد بسیار زیادی مسکن دارند و به این سوداگری دامن می زنند.

*اخذ مالیات از خانه های خالی

همتی، مشاور وزیر راه در ادامه با اشاره به سیاست های لازم برای کنترل سوداگری اظهار داشت : دولت ها باید در دو حوزه ورود کنند. برای سوداگری ابتدا باید شفافیت اطلاعات داشته باشیم که به عنوان زیرساخت لازم است وسپس بحث اصلی سیاست های بازدارنده است که عمده آن سیاستهای مالیاتی است که باید دولت اتخاذ کند.

وی در تشریح ابزارهای مختلفی که برای مقابله با سوداگری وجود دارد، تاکید کرد: ابتدا باید هزینه های خالی نگه داشتن مسکن را آنقدر بالا ببریم که مطلوبیت خالی نگه داشتن از بین برود و عرضه ادامه پیدا کند.

وی ادامه داد: مالیات بر معاملات مکرر است به این صورت است که مثلا در سال نمی توان که یک مسکن را بیشتر از دو بار معامله کرد در غیر این صورت،دولت این معاملات مکرر را شغل محاسبه می کند و از آن مالیات می گیرد.

همتی با اشاره به اخذ مالیات از خرید املاک گران قیمت گفت: در دنیا اگر قیمت مسکن ازیک میزان قیمتی بالاترباشد درصدی ازقیمت فروش را مالیات می گیرند.

مشاور وزیر مسکن همچنین تاکید کرد: شهرداری حق ندارد که هوا (تراکم) را بفروشد و خرج شهر کند بلکه باید از هرکسی که در شهر به میزان زمینی که درآن زمین زندگی می کند مالیات اخذ کند که در حقیقت این مالیات عوارض زندگی در شهر است.

همتی همچنین با تاکید بر اهمیت اخذ مالیات از کسانی که تعداد زیادی ملک در اختیار دارند گفت: مالیات بر ملک دوم نوع دیگری از مالیات است که باید اخذ شود این مالیات به این صورت است که اگر فردی به بیش از یک ملک داشته باشد به هرتعداد ملکی که بیشتر شود به دلیل این که برابری فرصت ها را برای خانه دارشدن را از بین می برد، باید به صورت پلکانی مالیات بدهد.

*نگاه دولت به مالیات صرفا درآمدی است نه کنترلی

بیضایی، کارشناس سیاست گذاری زمین و مسکن در نقد عملکرد دولت در اخذ مالیات های کنترلی مسکن گفت: دولت هم اکنون لایحه اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم را در مجلس دارد، اما اشتباهی که رخ داده این است که دولت به دنبال تامین مالی و کسب درآمد خود بوده است اما به بحث مبارزه با سوداگری وکنترل بازارهای سرمایه ای بی توجهی کرده است.

وی در باب اولویت اخذ این مالیات ها تاکید کرد: در اولویت اول مالیات برخانه های دوم و بیشتر است و در مرتبه بعدی مالیات بر ارزش زمین و مسکن استقرار دارد.

وی در مورد فلسفه و دلیل اخذ این مالیات ها اظهار داشت: مالیات بر خانه های دوم و بیشتر به این دلیل گرفته می شود کسی که دارای خانه های زیاد است تعداد عرضه را از بازار عرضه مسکن کم کرده و فرصت خانه دار شدن را از سایرین صلب کرده است. همچنین مالیات دوم که، مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن می باشد.

به گفته وی، به اینصورت است که بر روی نفع یک فروشنده از فروش مسکن به دست می آورد مالیات گرفته می شود که باعث می شود سوداگران وارد بازار مسکن نشوند چون مجبور هستند بخش زیادی و چه بسا همه سود خود را بابت مالیات بپردازند. از سوی دیگر از عایدی این مالیات ها برای تامین مسکن افرادی که به خاطر سوداگری از خانه دارشدن محروم شده اند استفاده می شود.

این کارشناس سیاست گذاری زمین و مسکن در مورد ویژگی های خاص بازار زمین و مسکن اظهار داشت: بازار زمین و مسکن به خاطر آنکه قابل واردات نیست قابلیت عرضه دفعی فراوان دارد و ورود سوداگرانه باعث می شود عده ای از خانه دار شدن محروم شوند، به همین دلیل روش های کنترلی آن نیز متفاوت است.

*وزارت راه در حوزه سوداگری ابزارهای لازم را در اختیار ندارد

همتی مشاور وزیر راه و شهرسازی در مورد دلایل عدم اجرای درست سیاست های کنترل سوداگری در بازار مسکن از سوی این وزارتخانه گفت: وزارت راه در حوزه سوداگری ابزارهای لازم را در اختیار ندارد. در این حوزه ابزار اصلی ابزارهای مالیاتی است که دست وزارت راه نیست بلکه در اختیار وزارت اقتصاد است.

وی در تشریح اقدامات وزارت راه و شهرسازی در این حوزه گفت: وزارت راه با کمک نهادهای پژوهشی یک بسته کامل درحوزه مبارزه با سوداگری را به وزارت اقتصاد ارائه کرد که البته آنها نیز متاسفانه در لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم این پیشنهادات را نیاوردند اما با تلاش های دیگری که صورت گرفت در مجلس وارد لایحه اصلاح قانون مالیات شده که منتظر تصویب مجلس است.

*نقش بنیادها و ستادهای مختلف در سوداگری

بیضائی رئیس گروه سیاست گذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران با اشاره به نقش بانک ها در ایجاد تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن بر نقش مجموعه های دیگر نیز تاکید کرد و گفت: در کنار بانک ها، بنیادها، ستادها و نهادهای مختلف هستند که در حوزه زمین و مسکن ورود می کنند و باعث مشکلات جدی در حوزه زمین و مسکن می شوند به عنوان مثال در منطقه سولوقون در تهران وارد شده اند باغ ها را تفکیک کرده می فروشند و این درحالی است که رهبرانقلاب مخالفت جدی خود را با این کار در موارد متعدد اعلام کرده اند.

*طرح کاداستر هنوز عملیاتی نشده است

بیضایی در تشریح زیرساخت های لازم برای شفافیت در حوزه زمین و مسکن اظهار داشت: بحث شفافیت در حوزه زمین و مسکن دو جنبه دارد یکی طرح کاداستر است که با اینکه ۱۷ سال از آن می گذرد هنوز نهایی نشده است و این بازه زمانی طولانی و نبود زیرساخت مناسب باعث ادامه سوداگری می شود که نه تنها افراد حقیقی بلکه نهادهای حقوقی نیز وارد این بازارها می شود.

وی در آسیب شناسی عدم پیشرفت طرح کاداستر در کشور گفت اظهار داشت: در دنیا سازمان ثبت زیر مجموعه کاداستر تعریف می شود اما در کشور ما طرح کاداستر بخشی از سازمان ثبت است.

*ثبت املاک باید زیر نظر دولت باشد نه قوه قضائیه

مقداد همتی نیز در تاکید بر استدلال بیضایی در باب علت تاخیر و اجرایی نشدن پروژه کاداستر گفت: در دنیا اطلاعات مالکیتی زیرمجموعه دولت ها قرار می گیرد نه قوه قضائیه. درحالی که سیاستگذاری در حوزه زمین و مسکن در دولت صورت می گیرد نمی توان بخش ثبت در زیرمجموعه قوه قضائیه باشد و حتما باید سازمان ثبت هم ذیل دولت قرار گیرد که دولت بتواند از این زیرساخت برای سیاست گذاری استفاده کند.

*اعلام شماره برای اطلاع رسانی خانه های خالی شبیه طنز است

علیرضا شاه میرزایی عضو شورای عالی فضای مجازی در تشریح آخرین وضعیت سامانه هوشمند املاک- که زیرساخت شفافیت در حوزه زمین و مسکن است- اظهار داشت: از وضعیت فعلی مشخص است که طرح شناسنامه هوشمند املاک اجرایی نشده است که اگر اجرا می شد اینقدر مشکل در حوزه زمین و مسکن وجود نداشت.

وی با اشاره به تجربه موفق اجرای پروژه کارت هوشمند سوخت ادامه داد: کارت هوشمند سوخت کاملا تاثیرگذار بوده است و عملا مشکل قاچاق و تا حدی مشکل مصرف را حل کرده است و این نمونه ای است که کاملا قابل مشاهده است ولی در حوزه مسکن این کار رخ نداد و کار عملیاتی نشد.

شاه میرزایی در تشریح اهداف طرح سامانه هوشمند املاک گفت: هدف در طرح سامانه هوشمند املاک این بوده است که ما سامانه ای داشته باشیم که در آن تمام اطلاعات واحد های مسکونی را داشته باشیم.

وی همچنین ادامه داد : اکثر کشورهای مشابه ما حدود ۲۵ سال قبل این سامانه ها را ایجاد و مدیریت کرده و تمامی اطلاعات مالکیت و کاربری و ... املاک را دارند و به راحتی انتقال جمعیت و مهاجرت های فصلی را رصد می کنند و این زیرساختی است که به راحتی م یتوان از ابزارهای مالیاتی استفاده کرد به جای آنکه شمارهای اعلام کنیم برای اطلاع رسانی خانه های خالی که شبیه طنزاست می توانستیم از این سامانه استفاده کنیم.

این کارشناس سیاست گذاری در حوزه فناوری اطلاعات در تشریح ضررهای ناشی از نبود این سامانه اظهار داشت: ما اگر اطلاعات در حوزه مسکن را نداشته باشیم مانند آن است که در چند صد سال قبل حکومت داری کنیم و لذا کسانی می توانند به راحتی خانه ها را احتکار کنند و دلالی و سوداگری راه بیندازند. مردم برای گرفتن یک استعلام باید تعداد زیادی سازمان را طی کنند در حالی که دلیلی ندارد اطلاعات بین سازمانها را مردم به دنبال آن بروند و دستگاه ها خود باید این کار را انجام دهند.

به گفته وی، در بحث مالکیت نیز دولت باید از مالکیت ها حمایت کند، نبود این سامانه باعث بسیاری از تخلفات شده است که اگراین سامان ها ایجاد شود باعث می گردد که تخلفات به شدت کاهش یافته و تعداد پروندهای قضایی نیز کاهش یابد.

سوداگری جنایت و نابودگر تولید است
شاه میرزایی با اشاره با اهمیت اساسی تنظیم بازار زمین و مسکن برای اقتصاد کشور تاکید کرد: سوداگری در حوزه زمین و مسکن یک جنایتی است که فقط مسکن را شامل نمی شود بلکه که کل اقتصاد را با مشکل مواجه می کند و باعث می شود که حوزه تولید جذابیت خود را از دست بدهد و نقدینگی به این بخش سرازیر شود.

مشکل اصلی دفترخانه ها هستند
همتی، مشاور وزیر مسکن در تشریح دلایل به نتیجه نرسیدن سامانه هوشمند شناسنامه املاک اظهار داشت: سرحلقه کار در این حوزه دفترخانه ها و مشاورین املاک هستند. در حوزه مشاورین املاک به دلیل اینکه زیر نظر دولت قرار دارند همکاری خوبی میان آنها و دولت صورت گرفته و بانک خوبی درحوزه معاملات مسکن و رهن،اجاره، خرید و فروش داریم اما متاسفانه دفترخانه ها که یکی از اجزای اصلی این سامانه هستند همکاری درستی نداشتند و دلیل آن هم این است که کار ثبت یک کار اجرایی است اما زیرنظر نهاد قضایی قرار دارد، وقتی دولت دفترخانه ها را در اختیار ندارد، نمی تواند کار خاصی کند، چون مرجع اصلی ثبت سازمان ثبت است ازسوی دیگر مشکل منابع اعتباری نیزدر کار وجود داشت که تا حدی مانع شد.

وزارت راه سطح عملیاتی خودش را به مسکن مهر تقلیل داده است
بیضایی، کارشناس سیاست گذاری زمین و مسکن در نقد دلایل اقامه شده برای عدم اجرای طرح سامانه هوشمند مسکن از سوی مشاور وزیر مسکن تاکید کرد: شناسنامه هوشمند املاک میتوانست طی ۲ سال عملیاتی شود اما متاسفانه وزارت راه سطح عملاتی خودش را به مسکن مهر تقلیل داده است که شناسنامه هوشمند را نیز به همین تعداد واحد های مسکن مهرتقلیل داده است که کل واحد های مسکن مهر ۵ درصد از کل واحد های مسکونی موجود است.

وی همچنین تاکید: امکان انجام طرح بدون سازمان ثبت نیز وجود داشت اما با وجود آنها بهترصورت می گرفت.درحوزه مسکن مهر هم مشکل قانونی داشتیم اما تلاش شد ومسئله در مجلس تبدیل به قانون شد.

*در وزارت راه حتی یک مدیرکل فناوری اطلاعات هم وجود نداشت

شاه میرزایی نیز در همین زمینه اظهار داشت: اینکه کل تقصیر را به گردن سازمان ثبت بیندازیم درست نیست، گرچه آنها از مقصران اصلی هستند، می شد تلاش های بیشتری کرد که طرح اجرا شود به عنوان مثال در دولت،پروژه امضای الکترونیک که آن هم میان بخشی بود انجام شد مشکل آنجاست که در وزارت مسکن حتی یک مدیرکل فناوری اطلاعات هم وجود نداشت و به این مسئله خیلی سطحی نگاه می کردند.