افت 65 درصدی ساخت ‌و ساز در کشور

شرق: اکبر ترکان، که علاوه‌بر مشاور ارشد رئیس‌جمهور، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان هم هست، دیروز از افت 65 درصدی ساخت‌وساز در کشور در یک سال گذشته پرده برداشت. او که دیروز در هجدهمین اجلاس هیأت عمومی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور سخن می‌گفت با اشاره به اینکه در یکی از عمیق‌ترین دوران رکود به سر می‌بریم، بودجه مورد نیاز بخش مسکن و ساخت‌وساز را سالانه 80 هزار میلیارد تومان اعلام کرد. او برای نشان‌دادن عمق فاجعه، بودجه 80 هزار میلیارد تومانی را با کل بودجه عمرانی کشور مقایسه کرد. بر این اساس بودجه مورد نیاز در بخش ساخت‌وساز اندکی بیش از دوبرابر بودجه عمرانی است که در بودجه سال‌جاری 37 هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده است.

کاهش ساخت‌وساز نتیجه مازاد تولید
محمد عدالتخواه، استاد دانشگاه
آماری که مشاور رئیس‌جمهور بیان کرده‌اند حتما براساس اطلاعات کامل و آمار معتبر بوده است. اما علت کاهش ساخت‌وساز مسکونی در تهران و شهرهای بزرگ که آمارها نشان می‌دهند، نتیجه مازاد تولید مسکن در چند سال گذشته و خانه‌های خالی موجود در این شهرهاست. به گفته آقای عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی، در تهران حدود یک میلیون خانه خالی وجود دارد، اما مسئله اینجاست که بخش اعظمی از این خانه‌ها برای متقاضیان واقعی بازار مسکن، قابلیت خرید ندارد. به‌عبارتی دیگر، به‌دلیل بازدهی بالای مسکن در سال‌های گذشته و رویکرد سرمایه‌گذاری به این حوزه، خانه‌هایی ساخته شدند که برای دهک‌های پایین اجتماع قابل استفاده نیستند. سازندگان و دارندگان خانه‌های خالی که اغلب لوکس یا دارای قیمت بالا هستند اگر فکر می‌کنند به‌زودی مشکل اقتصادی حل می‌شود و می‌توانند خانه‌های‌شان را گران‌تر بفروشند، باید این شایعه را از ذهن خود پاک کنند. دولت وظیفه دارد اطلاعات درست به جامعه و تولیدکنندگان مسکن بدهد و اثبات کند نگهداری خانه‌های خالی، قیمت را افزایش نمی‌دهد.
دولت باید فکری برای خانه‌های خالی بکند؛ قبل از انقلاب قانونی بود که از خانه‌های خالی و زمین‌های بایر شهری عوارض بیشتری می‌گرفت. متأسفانه این پس از انقلاب با طرح دلایلی مانند کمبود نیرو برای انجام این کار، لغو شد. در شرایطی که توان خرید جامعه در حد خرید خانه نیست، تشویق به ساخت خانه کار درستی نیست، باید واقعیت را منعکس کرد. بحران مسکن فعلا به قیمت بالای مسکن و پایین‌بودن توان خرید متقاضی مربوط می‌شود؛ دولت برای حل معضل بیکاری ناشی از رکود مسکن باید تولید ساختمان را به بخش‌های عمومی و عمرانی سوق دهد تا معضل بی‌کاری صنایع مرتبط به مسکن، حل شود و شاهد اشتغال پایدار در این بخش باشیم. درباره مشکل مسکن دهک‌های پایین جامعه و متقاضیان واقعی مسکن، راهی جز تولید مسکن ارزان‌قیمت وجود ندارد مگر اینکه تسهیلات بلاعوض یا تسهیلاتی که بازپرداخت آن در توان این افراد است، پرداخت شود. بخش عمده‌ای از قیمت مسکن به زمین مربوط می‌شود به‌گونه‌ای که حدود 50 و گاهی حتی 90 درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. طرح مسکن مهر که با هدف ساختن مسکن ارزان برای متقاضیان ضعیف اجرا شد، نواقصی داشت اما طرح مسکن اجتماعی نیز، بدون تعیین‌تکلیف مسکن مهر، یک طرح کارشناسی‌نشده و ناموفق است. در حقیقت طرح مسکن اجتماعی باید پس از اتمام و ساماندهی طرح مسکن مهر اجرا شود.
سرمایه در بازار مسکن قفل شده
ایرج رهبر/ انبوه‌ساز و کارشناس مسکن
رکودی که در دو سال اخیر دامن‌گیر بازار مسکن شد خریدوفروش در این حوزه را به شدت کاهش داد و نقدشوندگی مسکن به‌گونه‌ای شد که واحدهای تولید‌شده با سرمایه‌گذاری‌های قبلی به فروش نرفت. به عبارتی سرمایه در این بازار قفل شد و فعالان این حوزه عملا توان ساخت‌و‌ساز جدید را از دست دادند.
کاهش حدود 30 درصدی صدور پروانه ساخت مسکن نسبت به سال گذشته و همچنین کاهش حدود 30 درصدی صدور پروانه ساخت مسکن سال گذشته نسبت به سال قبل از آن، حکایت از اثرگذاری شدید رکود بازار مسکن بر حوزه ساخت‌و‌ساز دارد؛ گرچه اکنون رهایی از بحران بزرگ‌ترین دغدغه دولت و ملت است، اما نباید فراموش کرد کاهش شدید تولید در سال‌های اخیر می‌تواند به بحران شدید این حوزه در سال‌های آتی بینجامد. در شرایط فعلی تولید بسیار کاهش یافته است و احتمالا به زمانی خواهیم رسید که واحدهای تولید‌شده قبلی به فروش می‌رسند و تولید جدیدی وجود نخواهد داشت و به فرض رفع رکود، مدت زمانی لازم است تا تولید جدید جایگزین شود.
چنانچه قرار باشد این بازار از رکود خارج شود و تولید تازه‌ای انجام نشود، شاهد افزایش قیمت خواهیم بود. سالانه به یک‌میلیون‌و 200 هزار تا یک‌میلیون‌و 500 هزار واحد مسکونی در کشور نیاز است و اگر مشکلات تولید مسکن برطرف نشود، با کاهش شدید عرضه در این بازار مواجه خواهیم شد و نبود تناسب بین عرضه و تقاضا باز هم مشکل‌آفرین خواهد شد، مگر اینکه تعادل برقرار شود.
دولت و بخش خصوصی باید با برنامه‌ریزی و همکاری، عواقب ناشی از رکود را برطرف کنند. اگر قرار است تسهیلات بانکی به متقاضیان پرداخت شود یا زمین ارزان‌قیمت در اختیار سازندگان قرار بگیرد، باید با برنامه‌ریزی جامع و کارشناسی همراه باشد. به‌هرحال توان خرید مردم پایین است. از دیگر سو، قیمت تمام‌شده مسکن نیز بالاست.
عمده‌ترین دلیل بالا‌بودن قیمت تمام‌شده مسکن، افزایش شدید قیمت زمین است. در حقیقت حدود 40 درصد قیمت یک آپارتمان مسکونی به زمین مربوط می‌شود و مابقی به مصالح و دستمزد و هزینه‌های دیگر برمی‌گردد؛ از‌این‌رو، واگذاری زمین ارزان برای تولید مسکن می‌تواند راهکار مناسبی برای رفع این معضل باشد. طرح‌هایی مانند شهرک‌سازی در زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ، با یک برنامه رقابتی بین بخش خصوصی و البته ایجاد زیرساخت‌های مناسب و راه‌های ارتباطی مدرن برای این شهرک‌ها، یکی از اقدامات مؤثر محسوب می‌شود.