شگردهاي مختلفي براي زمين‌‌خواري وجود دارد، اما ترفندهاي زمين‌خواري در شمال استان تهران، روايت‌هاي جالبي را رقم زده است. آن‌گونه كه محمدرضا قاسمي، رئيس اتحاديه املاك شميرانات در گفت‌وگو با «شرق» مي‌گويد: مدل‌هاي زمين‌خواري در شمال تهران، در چند مورد (البته با شيوه‌هاي متنوع) خلاصه مي‌شود. زمين‌هايي كه سندهاي حدي دارند و چارچوب آنها در سند موجود نيست، زمين‌هايي كه مالكانشان آنها را رها كرده‌اند و دفاتر املاك از صاحبان آن بي‌خبرند و زمين‌هايي كه در ميان اراضي ملي سند دارند و ساخت‌وساز در آنها غيرقانوني است، اما كلاهبرداران با ناآگاهي افراد خريدار، دست به فروش آنها مي‌زنند و خريدار را دچار دردسر مي‌كنند. قاسمي در اين گفت‌وگو پرده از برخي از كلاهبرداري‌های كلان در شمال شهر تهران برمي‌دارد. كلاهبرداري‌هايي با شگردهايي جذاب كه با تباني باندهاي متخلف با برخي از دفاتر اسناد و دفاتر املاك رخ مي‌دهد. به گفته او، اين جاعلان عمدتا تمامي مهر‌هايي كه از طريق آنها مي‌توان زميني را به نام زد، در اختيار دارند و با پرداخت اندكي رشوه در مقابل قيمت اصلي زمين، اين اراضي و خانه‌باغ‌ها را تصاحب مي‌كنند.

در ادامه روايت‌ برخي از اين پرونده‌هاي جنجالي را از زبان رئيس اتحاديه املاك شميرانات بخوانيد.

‌ گویا ماجراهایی در شمیرانات اتفاق می‌افتد و زمین‌خواران به دخل و تصرف زمین‌های افرادی روی آورده‌اند که از کشور خارج شده‌اند. ماجرا از چه قرار است؟
ماجرا از این قرار بوده که افرادی، زمین‌هایي را که مالکانشان رها کرده و به خارج رفته‌اند، به بهانه‌های مختلف تصرف می‌کنند.

‌ این تصرف‌ها به چه شکلی بوده؟ آیا مشخص است چه میزان از این زمین‌ها را تصاحب کرده‌اند؟
نه؛ میزان آن مشخص نیست، گرچه پلیس آگاهی در جریان بسیاری از این موارد هست. این افراد کلاهبردار هستند. برای مثال یک خانم ٢٨ساله سرکرده یکی از این گروه‌ها بود. این شخص ملکی را در شمیران تحت نظر گرفته بود و روبه‌روی آن ملک، واحدی را اجاره کرده و دو، سه ماه زمین را رصد كرد تا مطمئن شود کسی نیست که سراغ خانه را بگیرد. بعد از بين افراد گروه خود، قفل‌ساز آورد، در را باز کرد و مدتی روزانه یک بار گل و گیاه و دار و درخت‌هاي این خانه ویلایی و بزرگ را آب داد. بعد یک سرایدار افغانی آنجا گذاشت، یک گوشی تلفن و یک خط اعتباری هم به او ‌داد تا با او در تماس باشد. سرایدار آنجا حقوق می‌گرفت و اگر کسی می‌پرسید مالک کیست، آن خانم را به‌عنوان مالک معرفی می‌کرد. شگرد آنها به اين صورت بود كه اگر در این سه ماه که خانه‌اي را رصد می‌کردند و سرایدار هم آنجا بود و کسی پیدا می‌شد، فراری می‌شدند اما در اين مورد، وقتی کسی نیامد دست به کار شدند، بنا آوردند و دیوار را تعمیر کردند. همسایه‌ها هم که می‌دیدند نمای دیوار تعمیر می‌شود و در و پیکر خانه را رنگ می‌کنند، به خاطر زیباشدن محل، استقبال کردند. موازی با این کارها، افرادی به دفاتر املاک نزدیک آن محل در نقش خریدار مراجعه كرده و سراغ باغ یا ویلایی در همان حوالی ملک تصاحبی را گرفتند. در نقش خریدار در دفاتر املاک جلسه گذاشتند و از مالکان کپی اسناد را برای استعلام طلب كردند. کپی را ‌گرفته و به‌عنوان اینکه می‌خواهند آن ملک را بخرند، پلاک ثبتی را هم از ثبت ‌گرفتند. ٢٠٠ هزار تومان به کارمند ثبت داده و درخواست كردند پرونده را بیاورد تا مطمئن شوند در خرید ملک مشکلی پیش نمی‌آید.

کارمند هم از همه‌جا بی‌خبر، اطلاعات را به آنها داده تا اینکه پلاک ثبتی ملک تصاحبی را پیدا کردند و بعد به بهانه اینکه برای معامله آن ملک قبلی به تفاهم نرسیده‌اند، گفتند این مورد یعنی همان خانه تصاحبی را می‌خواهیم بخریم. کارمند ثبت هم، پرونده ثبتی را باز كرد و اطلاعات را داد. اینجا دیگر کار با ٢٠٠ تومان پیش نمی‌رفت، پنج میلیون می‌دادند و یک کپی از پرونده بیرون می‌کشیدند. حالا ديگر کپی پرونده ثبتي را داشتند و می‌دانستند ملک به نام شخصي است که اكنون خارج از کشور زندگي مي‌كند. به یک دفترخانه آشنا رفته و یک وکالت از طرف مالک به خودشان داده و صاحب ملک شدند. بعد هم این ملک را در بازار فروختند.

این یکی از ماجراهایی است که اتفاق افتاده و آگاهی شمیران هم آنها را گرفت. یک دختر ٢٨ساله که ٢٠ نفر آدم اجير كرد و تمام مهرهاي ثبتي را هم داشت. وقتی این خانم را گرفتند، به دو مأمور آگاهی پیشنهاد ٤٠٠ میلیون تومان رشوه داده بود که نفری ٢٠٠ میلیون بردارند و او را ندیده بگیرند تا برود و شب بعد از ایران خارج شود. این موضوع به چهار سال پیش برمی‌گردد که مأمورها با رد رشوه، شخص را بازداشت كردند. این یکی از اتفاقات بود. من قصد ندارم جو را مسموم کنم اما گرچه درصد این دست اتفاقات کم و قابل‌اغماض است اما وجود دارد و باید احتیاط کرد. در همین موارد ممکن است یک خانواده که کل دارایی خود را جمع کرده تا ملکی بخرد، گرفتار همین مسائل شود.

‌ آيا اخيرا به ماجرايي اين‌چنيني برخورد كرده‌ايد؟
اخيرا در دفتر املاك ما چنين اتفاقي افتاد. فردی یک ملک ١٠میلیاردی را به شش میلیارد تومان می‌فروخت. شانسی که آوردیم این بود که من پلاک ثبتی شمیران را می‌دانم و ماجرا را فهمیدم، اما اگر مشاور من بود، شاید اكنون یک قرارداد تنظیم کرده بود که همگی ما را دچار مشكل مي‌كرد. من پلاک ثبتی را خواندم و به سراغش رفتم. متوجه شدم ملک متعلق به آقایی به نام رسولی از روستای قهرود است. در تماس‌هایی که گرفتم صاحب ملک را پیدا کردم و از او پرسیدم که می‌خواهد زمینش را بفروشد یا نه که پاسخ منفی داد. گفتم سند زمین شما حالا در دفتر من است و می‌خواهند آن را بفروشند.

آگاهی را در جریان گذاشتیم اما فروشنده‌های قلابی از رفتار ما بو بردند و از دفتر فرار کردند اما همه اسنادشان در دفتر من ماند. قبلا اتفاقاتي از اين دست در قالب‌هاي ديگر رخ مي‌داد. در گذشته برخي از تعاوني‌ها در سوهانك، نياوران و دارآباد، سند زمین‌های بالای هزارو ٨٠٠ متر را از منابع طبیعی گرفتند و به کارمندان تعاونی دادند. حتی سندها را هم تفکیک کردند و حالا هریک از این پلاک‌ها، سند دارد. اكنون در شرایطی که ٢٠٠ متر زمین در شمیرانات مثلا باید حدود شش میلیارد تومان قيمت داشته باشد، این افراد پلاک را ٣٠٠ میلیون تومان می‌فروشند، چراکه اجازه ساخت ندارند. اما می‌گویند یک روزی آن را می‌سازند. خوشبختانه شهردار تهران نزد مقام معظم رهبری رفت و حکم قلع‌وقمع چنين ساختمان‌هايي را گرفت و اعلام كردند زمين‌هاي بالای هزار و ٨٠٠ متر جزء منابع طبيعي هستند و دولت صاحب آنهاست.

‌ اين زمين‌ها جزء زمین‌های ملی است كه اصلا نباید در آنها دست برده شود؟
بله، اما اين افراد در آنها دست برده بودند. حتي قبلا سندش هم صادر شده بود. طرف سند ٢٠٠ - ٣٠٠متری وسط کوه داشت که جلوی آنها را گرفتند اما هنوز هم برخی آگهی‌ها در همشهری دیده می‌شود که ٢٠٠ متر زمین در منطقه یک، ٣٠٠ میلیون تومان قيمت‌گذاري شده است، یعنی متری ١,٥ میلیون تومان. درحالی‌که حالا در ورامین هم زمین متری ١.٥ میلیون تومان نداریم. هنوز هم یک عده ناآگاه این زمين‌ها را می‌خرند.

‌ پيش‌تر با رئيس سازمان امور اراضي صحبتي داشتيم. آقاي افشار خبر از وجود گروه‌هاي آشنا با وكالت داده بود كه به‌صورت باند، دست به تصاحب زمين افرادي كه از كشور خارج شده بودند، مي‌زدند. اين افراد كه شما نيز به چند مورد آن اشاره كرديد، از اين دسته هستند؟
این افراد جاعل هستند. کسانی که جاعل هستند و روی کار ملک تمرکز دارند، اطلاعات حقوقی، ثبتی و ملکی آنها از من که رئیس اتحادیه هستم هم قوی‌تر است و راه دررو را هم می‌دادند. اين افراد معمولا ١٠ مورد را زیر نظر می‌گیرند و روي اين ١٠زمين کار می‌کنند تا شاید در یکی از آنها برنده شوند، اما همین یک مورد هم شاید ١٠ میلیارد تومان باشد و بعد از آن حتی می‌توانند از کشور خارج شوند. این افراد دو دسته هستند: عده اول، همین کسانی هستند که روي ملک‌هایی كار مي‌كنند كه مالکشان در ايران نیست. عده دوم، کسانی هستند که به‌دنبال ملک‌هایی می‌گردند که مثلا در کوه وجود دارد.

مثلا در بلوار رودبار قصران مدتی سندهای «حدی به کوه» باب شده بود. یعنی حدود آن از لب جاده تا کوه بود. زمانی مثلا ٥٠٠ متر زمین داشتند و در سند زدند حد تا کوه، اما بعد طرف می‌آمد این کوه را پله‌پله می‌ساخت و دو هزار متر به یک زمین ٥٠٠ متری اضافه می‌کرد. بعد به ثبت می‌رفت طرف هم که برای مساحی و مترکشی می‌آمد، سر متر را این‌طرف زمین می‌گرفت و سر دیگر را تا انتهاي آن می‌کشید كه در محاسبه متراژ، زمین دو هزار و٥٠٠ متر مي‌شد. زمین‌هایی که این سندها را داشتند خیلی طرفدار داشت. مدتی مد شده بود افرادی در لواسان، اسناد زمین‌هایی که حدوحدودی بود و وجوه اربعه آن در سند دقیقا مشخص نبود را می‌خریدند و حتی رود خشک‌شده را هم رد می‌کردند. یا مثلا می‌رفتند در یک روستایی، سند طویله‌اش را می‌خریدند. صاحب طويله هم خوشحال بود که مثلا طویله را صدمیلیون تومان فروخته است. از آنجا که این طویله‌ها عمدتا دور از ده و منازل بود، از آن طویله صدمتری، هزار متر زمین درمی‌آوردند. این کارها انجام می‌شد که البته حالا با نقشه ثبتی، جلو خیلی از آنها گرفته شده، اما باز هم این نوع افراد هستند. یکی از دوستان من در فشم، ملک موروثی ٣٠٠ متری داشت که یک نفر آن‌ را خرید و سهم همه ورثه را داد. بعد پشت کوه را پله‌پله درخت کاشت و سه‌سال بعد سند هزار‌و ٥٠٠‌متری برای ملک گرفت. دوباره ورثه هم آمده بودند و دعوا می‌کردند که سهمشان را بگیرند! افرادی هم هستند که اراضی ملی را می‌گیرند و در آن درخت می‌کارند و آباد می‌کنند. بعد به اسم حق‌ریشه می‌گویند این زمین ملك پدران ما بوده است. کسی هم که در ثبت آن منطقه کار می‌کند، از خویشاوندان آنهاست. با هم تبانی می‌کنند و برای آن کوه یا دشت سند می‌گیرند و می‌فروشند.

‌ اين نوع تباني‌ها عمدتا در دفتر اسناد به چشم مي‌خورد يا در مراجعه اين كلاهبرداران به دفاتر املاك؟
٩٥درصد بوی فساد در تخلفات ملکی را از ثبت اسناد بايد استشمام كرد و فقط پنج درصد را از دفتر املاک. املاک باید چیزی به نام سند داشته باشند که بر اساس آن قرارداد را بنویسند، اما اینکه آن سند چطور برای آن ملک یا کوه صادر شده و اینکه آیا درست صادر شده يا نادرست، مشخص نيست. ما سندی را می‌گیریم و می‌فروشیم. فردا هم اگر بگویند کوه را فروخته‌اند و دفتر املاک کلاهبردار است، ما سند را نشان می‌دهیم.

‌ فارغ از تباني، آيا اين تخلفات، هميشه با آگاهي دفاتر اسناد و مشاوران املاك منطقه بوده است؟
بسیاری از دفاتر املاک معمولا چون اطلاعاتي ندارند، از اينكه معامله‌اي را جوش داده‌اند خوشحال هم مي‌شوند؛ به‌عنوان‌مثال در يك نمونه، ملکی در شمیران به نام یک خانم است که گفته می‌شود در آمریکا فوت کرده. یک شناسنامه جعل می‌کنند و خانم مسن ٨٠ ساله‌ای را به‌همراه خود به دفتر املاك می‌برند. عکس ٤٠ سالگی او در شناسنامه زده شده که با چهره‌نگاری نمی‌شود تشخیص داد اين فرد مسن همان فرد هست يا نه. کارمند دفتر اسناد ممکن است ماجرا را بداند و ممکن است نداند، اما با تباني، اثر انگشت آن فرد را به‌عنوان مالک و کپی شناسنامه او را می‌گیرند. از قضا، یکی از دوستان می‌خواست این ملک را بخرد. من این خانم را می‌شناختم و گفتم این خانم در آمریکا فوت کرده است. با او برای معامله رفتم. یک خانم مسن چادری را آوردند، گفت من همان خانم هستم. من پرسیدم اسم خواهرتان چیست؟ یک اسمی را گفت که درست نبود. من گفتم که دروغ می‌گوید و اسم واقعی خواهرش و اسم و رسم خانواده‌اش را گفتم و اين‌چنين بود كه دست آنها رو شد.